Вопрос № 1
Какова максимально разрешенная высота дома в садоводстве (участки по 6 соток) и максимальная этажность. Дом стоит в трех метрах от забора, мы построили к нему пристройку, приближающуюся к забору еще на 2 метра, после того как мы завершили строительство, соседи, до этого не возражавшие, стали против этой постройки. Есть ли реальные механизмы, обязывающие нас разобрать эту пристройку?
Ответ:
Соседи вправе обратиться в суд с иском о сносе или переносе пристройки.
Расстояние от построек до границы соседнего участка регулируется п. 6.7. Строительных норм и правил РФ СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», утвержденных постановлением Госстроя РФ от 10 сентября 1997 г. № 18-5, в соответствии с которым:
6.7. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:
– от жилого строения (или дома) – 3;
– от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4;
– от других построек – 1 м;
– от стволов высокорослых деревьев – 4 м, среднерослых – 2 м;
– от кустарника – 1 м.
Расстояние между жилыми строениями (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположение на столбах и др.).
При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.
Объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений установлены главой 7 этого же СНиПа:
7.1* Жилые строения (или дома) проектируются (возводятся) с различной объемно-планировочной структурой.
7.2* Под жилым строением (или домом) и хозяйственными постройками допускается устройство подвала и погреба. Под помещениями для мелкого скота и птицы устройство погреба не допускается.
7.3 Высота жилых помещений принимается от пола до потолка не менее 2,2 м. Высоту хозяйственных помещений, в том числе расположенных в подвале, следует принимать не менее 2 м, высоту погреба – не менее 1,6 м до низа выступающих конструкций (балок, прогонов).
При проектировании домов для круглогодичного проживания следует учитывать требования СНиП 2.08.01 и СНиП II-3.
7.4* Лестницы, ведущие на второй этаж (в том числе на мансарду), располагаются как внутри, так и снаружи жилых строений (или домов). Параметры указанных лестниц, а также лестниц, ведущих в подвальные и цокольные этажи, принимаются в зависимости от конкретных условий и, как правило, с учетом требований СНиП 2.08.01.
7.5 Не допускается организация стока дождевой воды с крыш на соседний участок.
Вопрос № 2
Мне был предоставлен в собственность земельный участок площадью 6 соток. Я стал переоформлять документы. После межевания выяснилось, что фактическая площадь участка – 6,9 соток. Меня заставляют выкупать 0,9 сотки. Правомерны ли требования Администрации? Какова выкупная цена?
Ответ:
В данном случае требования Администрации правомерны, так как фактически 0,9 сотки являются самозахватом.
По согласованию с органом местного управления, Вы должны решить, брать эту «лишнюю» землю в аренду, либо выкупать.
После проведенного межевания, Вы должны обратится в Администрацию с планом участка и заявлением, в котором будет выражена просьба о переводе земельного участка в собственность, либо в аренду.
Выкупная цена зависит от месторасположения и качественных характеристик земельного участка.
Вопрос № 3
Я председатель СОТ, наши садоводы хотят расширить свои участки за счет земель общего пользования, возможно ли такое?
Ответ:
В случае если земли общего пользования в Садоводческом товариществе принадлежат Вам на праве собственности, то отчуждение, залог, сдача в аренду садовода, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности.
Если земли общего пользования оформлены на праве аренды, либо бессрочного пользования, то распоряжение такой землей осуществляется с согласия собственника, то есть в соответствии с распоряжением местной администрации.
Вопрос № 4
Наш сосед с южной стороны возвел жилой дом с нарушениями установленных норм, а именно: стена дома находится на расстоянии 0,5 метров от границы участка. Это нарушает мои права (противопожарные нормы, санитарные нормы, затенение участка). На участке круглый год тень и сырость. Могу ли я обязать соседа снести строение?
Ответ:
В данном случае, можно посоветовать обратиться в суд с исковым заявлением.
Подав иск в суд, Вы можете рассчитывать как на денежную компенсацию, так и на уменьшение этажности затеняющего дома или даже на полный его снос.
Возведение построек на земельном участке регулируется нормативами, установленными различными государственными органами: ГОСТами, СНиПами и др.
Санитарно-эпидемиологическая служба (СЭС), не допускает полного затенения окон соседнего строения свыше трех часов подряд в течение светового дня. Если это происходит, значит, нарушены нормы инсоляции.
Нельзя также располагать жилой дом ближе 5 м от края участка. Хозяйственные постройки на участке (гаражи, сараи), не превышающие 2,5 м высоты, могут располагаться на расстоянии 1 м от края участка. Если они выше, то должны быть соразмерно отодвинуты от границы.
Вопрос № 5
Хочу приватизировать участок. После межевания участка, я предъявил на подпись соседу акт согласования границ, но он его отказался подписать, так как не согласен с установленными границами. Другого соседа я давно уже не видел – его участок заброшен. Что мне делать?
Ответ:
В случае спора с соседом и при отсутствии возможности получить от него подпись в соответствующем акте, Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.
В данном случае, суд в своем решении утвердит представленные границы, а Вам останется после этого зарегистрировать свой земельный участок.
Вопрос № 6
Садовод не платит взносы и платежи за землю, свет, воду уже 7 лет. Каким образом можно взыскать с него платежи и взносы и за какой период?
Ответ:
В соответствии с действующим законодательством, член СНТ обязан своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и уставом такого объединения, налоги и платежи.
В данном случае Вам необходимо обратиться в суд и взыскать в установленном законом порядке с неплательщика взносов долг. К исковому заявлению необходимо приложить обоснованный расчет взыскиваемой суммы.
Вопрос № 7
Я проживаю в СНТ. с 2014 г. я не являюсь членом СНТ. Договор на вступление в члены СНТ не заключал и договор о пользовании инфраструктуры также не подписывал и мне не кто не предлагал. С 01.01.2019 года вышел закон №217-фз. о том что не члены обязаны платить членские взносы. Могут ли с меня требовать членские взносы за прошлые годы?
Ответ:
Платятся не взносы, а платежи третьих лиц, в равном со взносами размере. За предыдущие, до вступления закона в силу – не могут, могут настаивать на тех платежах по договору за пользование инфраструктурой, который были обязаны заключить (в пределах срока исковой давности).
Вопрос № 8
Каковы признаки жилого дома, находящегося на садовом земельном участке?
Ответ:
Для жилого дома, находящегося на садовом земельном участке, установлены те же самые признаки, что и для индивидуального жилого дома, находящегося на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Вступивший в силу 4 августа этого года Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил равнозначность понятий «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом». С этого момента жилой дом, возводимый на садовом участке, так же, как и индивидуальный дом, – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания людей. Важный признак жилого дома – его непредназначенность для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, то есть квартиры, части жилого дома.
Вопрос № 9
Равнозначность понятий, скорее всего, означает одинаковый порядок строительства индивидуального жилого дома и жилого дома, находящегося на дачном земельном участке?
Ответ:
Совершенно верно. Градостроительным кодексом Российской Федерации, в частности статьей 51.1., для этих объектов с 4 августа 2018 года введен один и тот же уведомительный порядок строительства и реконструкции. Также уведомительный порядок предусмотрен и для садовых домов. То есть на жилые и садовые дома, находящиеся на садовых (дачных) участках, распространены требования градостроительного законодательства.
Вопрос № 10
Что представляет собой уведомительный порядок строительства?
Ответ:
При уведомительном порядке строительства застройщику жилого дома или садового дома необходимо направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (это либо администрация муниципального образования по месту нахождения земельного участка, либо в случае передачи полномочий по соглашению – агентство архитектуры и градостроительства Ульяновской области), уведомление как при начале строительства садового дома, так и при завершении строительства. Уполномоченный орган принимает решения также в форме уведомления.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой дом или садовый дом, построенный по новым правилам, возможны при наличии у застройщика трех уведомлений: уведомления о планируемом строительстве дома и уведомления об окончании строительства дома, направленных застройщиком в уполномоченный орган, а также уведомления уполномоченного органа о соответствии построенного дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Технический план на дом готовится застройщиком по окончании строительства на основании документов, указанных в части 11.1. статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации): 1) декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости; 2) уведомления застройщика о планируемом строительстве или реконструкции дома; 3) уведомления уполномоченного органа о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции дома параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства (при наличии такого уведомления).
Затем застройщик оформляет уведомление об окончании строительства дома и вместе с техническим планом направляет в уполномоченный орган.
Садовый дом, построенный на садовом участке после 1 марта 2019 года без соблюдения уведомительного порядка, будет являться самовольной постройкой.